DİLEKÇELER

YASAL ÖNALIM HAKKI

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette içerisindeki paydaşlardan herhangi birisinin payını bir başka kişiye satması halinde, diğer paydaşların satılmak istenen payı öncelikle satın alma hakkı tanıyan kanundan kaynaklı bir haktır. Konuya ilişkin mevzuata buradan ulaşabilirsiniz. 

Resim mohamed Hassan tarafından Pixabay‘a yüklendi

… BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ SAYIN BAŞKANLIĞI’NA

Sunulmak Üzere;

… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİNE

                                                   DURUŞMA TALEPLİDİR.

Dosya No : …/…Esas ,  …/… Karar 

İstinaf Talebinde Bulunan 

Davacı :

Vekilleri : Av.  

Davalı :

Konu : … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin …/…/Esas ../… Karar nolu ve …/…/… Tarihli kararının DURUŞMA Talepli İSTİNAFEN İNCELENEREK vekileden aleyhine verilen davanın reddine dair kararın KALDIRILARAK davanın KABULÜNE dair yeniden Hüküm kurulmasına karar verilmesi talebimizden ibarettir. 

AÇIKLAMALAR :

Yerel Mahkemece, Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. Maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. Somut olaya gelince;….mahalinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporlarından dava konusu taşınmazın hissedarlar arasında taksim edilmiş şekliyle kullanıldığı, alınan fen bilirkişi raporundan hissedarların fiilen kullanmış oldukları alanın krokide belirlendiği, bu nedenle davanın reddi gerektiği..” şeklinde hüküm kurulmuş olup işbu yerel mahkeme kararı usul ve yasaya, hakkaniyete açıkça aykırılık teşkil etmekte, paylı mülkiyetin amaçlarından biri olan yabancı kişilerin topluluğa girmesini önleme amacının gerçekleştirilmesi açısından tanınmış yasal önalım hakkının engellenmesi sonucunu doğurmaktadır. Şöyle ki;

Öncelikle, istinafen incelenmesi talep edilen gerekçeli kararda …. havale tarihli fen bilirkişisi raporunda “…m2 miktarındaki yer içerisinde mevcut fiili sınırlar ile kullanıcıların isimleri harita üzerine yazılarak, miktarları üzerine yazıldığını, dava konusu taşınmaz olan …. parsel nolu …. m2 miktarındaki taşınmazın DAVALI … MAHALİNDE, TABİ HUDUTLARLA ÇEVRİLİ OLARAK KULLANDIĞI YERİ GÖSTERMESİ ÜZERİNE BU YER TESPİT EDİLİP, ilişik harita üzerinde sarı ile belirtilerek miktarı A:… m2 olarak hesaplandığı belirtilmiş, ekli krokide hissedarların fiili kullanımlarının gösterildiği…anlaşılmıştır.”, denilmiş …. havale tarihli bilirkişi raporunda özetle; … ada … nolu parselin, davalının …. tarih …. yevmiye nolu ile satın aldığı, … m2 lik kısmın KEŞİF TARİHİNDE  BOŞ OLDUĞU, aynı parselde bulunan diğer hissedarların KISMEN plastik serada örtü altı sebze yetiştiriciliği yaptığı….belirtilmiştir.” İki bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde kanatimizce şu sonuç çıkmaktadır; Öncelikle … havale tarihli fen bilirkişisi raporunda bilirkişinin raporunda da belirttiği üzere DAVALI ….MAHALİNDE, TABİ HUDUTLARLA ÇEVRİLİ OLARAK KULLANDIĞI YERİ GÖSTERMESİ ÜZERİNE BU YER TESPİT EDİLİP, bilirkişi raporu tanzim edilmiştir. Başkaca herhangi bir görgü ve bilgi tanığının bilgilerine başvurmaksızın, salt davalının beyanı ile tanzim edilmiş bilirkişi raporunun, karara esas alınması açıkça hakkaniyet ilkesinin ihlal edilmesine sebebiyet vermektedir. Öte yandan …. havale tarihli bilirkişi raporunda ise “KEŞİF TARİHİNDE BOŞ OLDUĞU” ibaresinden de anlaşılacağı üzere davalının kullandığını iddia ettiği yerde bir eylemli kullanmanın söz konusu olmadığı ortadadır. Neticeten iki rapor birbiri ile çelişki içerisindedir. Kaldı ki yerel Mahkemece, tarafımızca fiili kullanım olduğuna ilişkin husus kati suretle kabul edilmemekle birlikte, taşınmazda fiili kullanımın mevcudiyetine, ne zamandan beri fiili kullanım olduğuna, her hissedarın fiilen kullanımının olduğu bir alanın mevcut olup olmadığına ilişkin herhangi bir araştırma da yapılmamıştır. Dolayısı ile “EYLEMLİ KULLANIM” kavramının altı doldurulmamış, karara elverişli olmayan sırf davalı yanın beyanı ile tanzim edilen rapor ile usul ve yasaya aykırı bir karar verilmiştir.

Yargıtay’ın yaptığı tanıma göre fiili taksimin söz konusu olabilmesi için üç şart gerekmektedir. Bunlardan ilki, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmaz olmasıdır. İkincisi, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesidir. Nihayet üçüncüsü ise, her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanmasıdır. 

Aynı şekilde, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/6867, K. 2014/12293, T. 04.11.2014 ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/6552, K. 2014/10138, T. 18.09.2014 kararlarında “Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.”

ifadelerine yer vermiştir. Kararda da görüldüğü üzere, “her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa” ifadesiyle, bütün paydaşların belirli bir kısmı kullanması gerektiğine işaret etmektedir.

Bununla birlikte YARGITAY HUKUK GENEL KURULU Tarih: 28.02.2018 Esas: 2017 / 1761 Karar: 2018 / 407 kararında “Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre fiili taksimin söz konusu olabilmesi için üç şart gerekmektedir. Bunlardan ilki, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığıdır. İkincisi, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesidir. Nihayet üçüncüsü ise her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanmasıdır. Fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşmayla belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2’nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir.” denilmektedir. 

 

Bu bilgiler ışığında karara esas alınan …. havale tarihli fen bilirkişisi raporun ve ekinde yer alan kroki incelendiğinde; davaya konu taşınmazın, . …. adına fiili olarak kullanıldığına ilişkin görüş belirtilmiştir. Bu kroki ile kanaatimizce her bir paydaşın belirli bir alanı kullandığı bu sebeple fiili taksim olgusunun bulunduğu ispatlanmamıştır. Kaldı ki krokide yapılan ayrımda alanın ne şekilde eylemli olarak kullanıldığı da sera olan alanlar hariç belli değildir. Vekil edenin ise fiili olarak kullandığı bir alan zaten mevcut olmayıp bulunduğuna ilişkin olgu da karara esas alınan raporla ispatlanmamıştır. …. havale tarihli bilirkişi raporunda ise “KEŞİF TARİHİNDE BOŞ OLDUĞU” ibaresinden de davalının da eylemli olarak kullandığı bir alanın bulunmadığı ortadadır. Kaldı ki fiili kullanım olgusunun ispatlanabilmesi için satımdan önce de bu alanların eylemli olarak kullanıldığı hususu da araştırılması gerekir ki Yerel Mahkemece bu hususa ilişkin bir araştırma yapılmamıştır. Yüksek Mahkemenizce malum olunacağı üzere satış işleminden sonra yapılan fiili taksimin önalım davasında nazara alınması mümkün olmayıp bu satıştan önce fiili taksim olgusunun varlığına ilişkin araştırma yapılmaması davanın eksik incelendiğini ortaya koymaktadır. 

Fiili kullanımın olgusu tarafımızca kabul edilmemekle birlikte şu hususu da irdelemekte yarar vardır. Doktrinde de bu konu hakkında görüş birliği bulunmamaktadır. Bir kısım yazarlar Yargıtay ile aynı görüşü paylaşarak paylı mülkiyette paydaşlar arasında fiili taksim yapılması halinde yasal önalım hakkının kullanılmayacağını belirtmişlerse de, doktrindeki diğer bir görüşe göre, fiili taksim durumunda paydaşın veya paydaşların yasal önalım haklarını kullanmaktan vazgeçtiklerini düşünmek zorlama bir çıkarım olmaktadır. Zira paydaşlar kullanacakları yeri paylaştırmış olsa dahi paylı mülkiyet ilişkisinin devam edeceğini düşünmektedirler. Özellikle tarım arazileri şeklindeki bu paylı mülkiyete tâbi taşınmazlarda, taşınmaz paydaşların kullanımına fiili taksim ile sunulur. Ancak bu durum TMK. m. 676/III, m. 698-699 ve m. 706 gereği geçerli bir taksim olarak kabul edilemez. Zira Türk Medenî Kanunu’nun paylı mülkiyet ilişkisine hâkim olan ilkeler gereğince resmi olmayan şekilde yapılan paylaşma kabul edilemez. Söz konusu paylaşımın resmî şekilde ve Türk Medenî Kanunu’nun öngördüğü düzenlemeler çerçevesinde yapılmamış olması, taksimin geçerli bir taksim olarak nitelendirilmesine engeldir. Diğer taraftan fiili taksim söz konusu olsa dahi paylı mülkiyetin amaçlarından biri olan yabancı kişilerin topluluğa girmesini önleme amacının gerçekleştirilmesi açısından da yasal önalım hakkının tanınması uygundur denilmektedir. 

ŞIPKA s. 117

Önalım hakkının amacı düşünüldüğünde, paylı mülkiyetin amaçlarından biri olan yabancı kişilerin topluluğa girmesini önleme amacının gerçekleştirilmesi için yasa tarafından paylı mülkiyet içerisinde yer alan hissedarlara tanınan yasal önalım hakkının altının boşaltıldığı kanaatinde olduğumuzu bildirir, Sayın Yüksek Mahkemenizce de kanunun koyucu tarafından yasal önalım hakkının tanınma amacı dikkate alınarak karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz. 

Neticeten, Yüksek Mahkemenizce işbu karar irdelendiğinde, dava konusu taşınmazda filli kullanım olgusunun bulunmadığının, davaya esas alınan …. havale tarihli fen bilirkişisi raporunun karara esas alınamayacağının dava konusu taşınmazda vekil edenin, davalının ve diğer hissedarlarının bir çoğunun fiili kullanımının bulunmadığının, işbu sebeple vekil edenin önalım hakkını kullanmasında TMK m.2 de yer alan dürüstlük kuralına aykırı bir yön bulunmadığının anlaşılacağı, kanun koyucu tarafından paylı mülkiyet sahiplerine tanınınmış yasal ön alım hakkının amacı doğrultusunda bir karar verileceği inancındayız. 

SONUÇ – İSTEM: Yukarıda açıklanan ve inceleme sırasında resen tespit edilecek sebepler ile USULE ve YASAYA AYKIRI OLAN Yerel Mahkeme Kararının  İSTİNAFEN KALDIRILMASINA ve davanın KABULÜNE karar verilmesini ve bu uğurda yeniden hüküm kurulmasını vekileden adına saygılarımla arz ve talep ederim…./…/…

Saygılarımla ;

Davacı Vekili 

Av.

 

Dava dilekçesi nasıl yazılır sorusunun cevabı için https://hukukarar.com/2021/09/01/__trashed/ yazımızı ziyaret edebilirsiniz. 

Bir Cevap Yazın