ARAŞTIRMA

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Konut ihtiyacı nedeni ile tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Bu davaya konut ihtiyacından ziyade işyerini de kapsadığından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası denilmesi daha doğru olacaktır.  Anılan madde de

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle
kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı
olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
kullanabilir”

denilmektedir.

Resim a href=httpspixabay.comtrusersclker-free-vector-images-3736utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=309113Clker-Free-Vector-Imagesa tarafından a href=httpspixabay

İlgili kanun maddesinde de ifade edildiği üzere konutu sonradan edinen kişi, kendisi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konuta veya işyerine ihtiyacı varsa edinmeden itibaren 1 ay içerisinde  konutta veya işyerinde bulunan kiracıya, ilgili taşınmaza ihtiyaç bulunduğunu bildirmelidir. Bildirim gerçekleştirildikten sonra yine edinme tarihi baz alınarak 6 ay dolduktan sonraki sürede kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye için dava açılması gerekecektir. Bu sözleşme süresi içerisinde takip edilecek yoldur. Ancak konutu sonradan edinen kişi dilerse sözleşme süresi sonunu bekleyip sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1(bir) ay içerisinde açacağı dava ile de sözleşmenin sona erdirilmesi ve tahliyeyi gerçekleştirebilir.

 

Gereksinim Nedeni İle Tahliye Davasında Nazara Alınan Ölçüt

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası veya daha doğru ifade ile gereksinim nedeni ile tahliye davasında Yerel Mahkemelerin ve Yüksek Mahkemelerin karar vermelerinde benimsedikleri ölçüt gereksinimin gerçeğe uygun ve samimi olmasıdır. Yani tahliye için gereksinim bulunmamasına rağmen ilgili maddenin kullanıldığının düşünülmesi, gerçekten bir konut veya işyeri ihtiyacının bulunmaması halinde tahliye davası kabul edilmeyecektir. Gereksinim hususu incelenirken, konutu sonradan edinen kişi, altsoyu, üstsoyu yahut bakmakla yükümlü olduğu kişilerin zaten mevcutta oturmakta oldukları kendilerine ait bir evi var ise işlerini idame ettirdiği bir işyeri mevcut ise, yahut gereksinim koşulları ile tahliye talep ettikleri taşınmazın, icra edileceğini beyan ettikleri işe uygun değil ise bu durumda gereksinim beyanının gerçeğe uygun olmadığı düşünülecektir.

 

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının açılmasından sonra gereksinimin gerçeğe uygun olması halinde davanın kabulü ile sonuçlanacaktır. Bu halde ise kanun koyucu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesinde Yeniden Kiralama Yasağını getirmiştir.

“5. Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını
sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına
kiralayamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında
ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

 

Yeniden Kiralama Yasağı

Yeniden kiralama yasağına göre; gereksinim nedeni ile boşaltılan konut veya işyerini “haklı sebep olmaksızın” tahliyeden itibaren 3(yıl) içerisine eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Kiralaması halinde ise Kanuni cezai şart niteliğinde olan “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında
ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” maddesi gereğince kiraya veren eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken hususu şudur; gereksinim nedeni ile çekilen ihtar akabinde kiracılar konut veya işyerini genellikle tahliye davası aşamasına gelmeden kendileri tahliye etmektedir. Bu durumda 6098 Sayılı TBK’nun 355. maddesinden eski kiracının yararlanması mümkün değildir. Bu maddenin uygulanabilmesi için kiracının tahliye davası sureti ile taşınmazdan çıkarılması gerekmektedir. İlgili madde de geçen “boşaltılmasını sağladığında” ibaresi tahliye davası ile boşaltılmasını ifade etmektedir. Nitekim Yüksek Mahkeme kararları da bu yöndedir.

 

Kiraya Verenin Sınırlı Sayıda Kira Sözleşmesini Sona Erdirme Halleri

Türk Borçlar Kanununda kirana verene tahliye hakkı belirli koşullarda verilmiştir; Gereksinim nedeni ile ve yeniden inşa ve imar nedeni ile ve 6098 Sayılı TBK’nun aşağıda alıntılanan 352 maddesinde yer alan kiracıdan kaynaklanan sebepler ile.

“2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren,
kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak
suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun
süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini
ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya
veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden
başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde
oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması
sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava
yoluyla sona erdirebilir.”

Bu haller dışında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı belirsiz süreli sözleşmelerde sözleşmenin başlangıcından itibaren 10(on) yıl geçmesi ile belirli süreli sözleşmelerde ise 10 yıllı uzama süresinin sonunda, sözleşme süresi sona erdikten 10(on) yıl sonunda kanunda öngörülen sürelere ve bildirim şekline uygun olarak vardır.

Diğer araştırma yazılarına buradan erişebilirsiniz.

 

 

Bir Cevap Yazın